表面利回りと実質利回りを理解せよ！
不動産投資の魅力と裏話について語ってみたいと思います。
Fukuの本音とは僕自身が不動産業界で長年働いてきたこと、そして自ら数棟の不動産物件を持ち、不動産投資の隅々を自ら体験していることから、その知識を提供したいと考えたからです。
まず、初回は「表面利回りと実質利回り」について語ってみましょう。
表面利回りはその物件がもたらす収入をUPさせることによって上昇します。
つまり、高額の家賃を入居者からもらえば良いわけです。一方、実質の利回りは家賃が高かろうが安かろうが、入居率を高めることによって上昇します。
では、入居率を高めるための方法を確認しましょう。
なるべく好立地に物件を所有する。特に、札幌は主要交通機関が地下鉄なので人気の高い地下鉄駅の周辺が良いと思われます。占有面積を大きくとる。広いに越したことはありません。理想論で考えるとおおむね４０㎡位でしょうか。物件そのものの仕様を他の物件と比べグレードを良くする。最近の物件は分譲MSを連想させるような設備、内装が主流になっていますが、僕は甚だ疑問に感じています。家賃を安く設定する。家賃以外の条件と照らし、あるいは近隣の物件と比べ割安感がある設定が重要と考えます。
ここで、もう既に表面利回りと実質利回りが相反するところにあることが分かります。
表面利回りは高い家賃設定が重要で、実質利回りは低い家賃設定が重要なのです。
仮に、同じ立地で同じ間取りで平均家賃52,000円の物件と48,000円の物件で比較すると、52,000円の物件が入居率85％となった場合、48,000円の物件の入居率が95％の時点で実質利回りは逆転します。
販売価格が同じ1億500万円の場合、駐車料金が50,000円あったとしたら、それぞれの表面利回りは10.8％と9.34％です。
今日の札幌における建売AP販売の現状には、僕はとても違和感を抱いています。狭い部屋、高い家賃、高額の販売価格、そして見せかけも利回り・・・。
物件を購入する方は、よほどの眼力を持ち合わせていないとババを引かされます。トランプのゲームではなく、億の借り入れがついてくる現実なんです。そして、違和感とは別に業界の将来にもとても不安を持っています。
だから僕は今のやり方を変えるつもりはありません。
夢や希望を持って不動産投資に向かわれる方々に少しでも良い物件をお渡しして、生涯のキャッシュフロー向上のお手伝いをしていくことに使命感を持ってやり続けたいと思っています。