利回りよりも賃料設定・賃貸条件が不動産投資の目利きポイント
不動産投資における事業の良し悪しを判断する指標のひとつに「利回り」というものがあります。
「利回り」は投資総額（物件の購入額）を賃料収入等で年間どれだけ回収できるかをパーセンテージで表したものです。
ローンを組んだ際の自己資金の投入額、ローン金利、返済額等は一切関係ありません。仮に、1億500万円で物件を購入し、その物件がもたらすフロー（賃料等の収入）が年間で1,050万円あるとしたら「利回り10％」ということになります。
ただ一般的に言うこの「利回り」は、あくまで表面的な数字（販売価格、賃料収入）を机上で計算したものです。実際には、入居率や収入の下落率、さらには維持管理費等の数字を盛り込まなければ実質的な「利回り」を求めることはできません。
「利回り」は事業の良し悪しを判断する指標です。
ということは、購入しても良い物件なのかどうかを見定める材料と置き換えることができます。
但し、入居率や収入の下落率は購入前の予測値な訳ですから、物件を購入しようとされる方はできる限り現実に近い予測を立てなければなりません。また、入居率や下落率は当初の設定賃料と大きな関係がありますから、この賃料設定の部分をよく理解しておく必要があります。
空室の発生や賃料の下落は必ず起こるものと考えておいたほうが良いでしょう。空室の長期化は賃料設定やその他の賃貸条件が適切であればある程度防ぐことができます。賃料下落の最大の要因はなんと言っても新築時の賃料設定にあります。
新築当初は近隣で募集されている競合物件のほとんどが中古な訳ですから、多少強気（高い）の賃料設定でもその物件を満室にすることは可能です。しかし一旦空室が発生し、再度の入居募集を行うときは周りの物件同様中古になっています。（新らしめか古めなのかの差はありますが・・・。）
同じ中古物件で、似たような賃貸条件であれば当然客足は賃料の安いものに向かいます。
ここでひとつ補足です。
賃貸条件とは賃料以外に、1. 立地／2. 占有面積／3. 仕様、設備／4. 駐車場の有無／5. デザイン性などがその大きな柱と考えます。