不動産投資に失敗しないためのお勉強 【純営業収益】
□純営業収益
純営業利益はNet Of Income（ネットオブインカム）であり、「NOI」と表します。純営業利益は「総収入－営業経費」で算出されますが、総収入を賃料収入、営業経費を管理コストと置き換えると分かりやすいと思います。
ここで言う管理コストとは固定資産税、都市計画税、管理費、修繕費、火災保険、共用部電気料等の実際に発生するキャッシュアウトのことを指しますが、不動産投資においてはできるだけ正確に予測された空室賃料を組み込むとほぼ完璧な値が確認できます。
キャッシュアウトを伴わない減価償却費、金融コストである借入金金利、さらに所得税はこれに含みません。金利は調達時の状況で異なりますし、所得税も所得額により税率が変わってきますので、複数の物件を比較する際の妨げになるからです。 あくまで不動産単体をひとつのプロジェクトと位置づけ、単体ごとに判断することが大事です。
NOIは賃貸マンションを購入し経営していく上で最も重要な要素と言えます。 これを把握できていなければ、その投資の効率性や安全性、適格度合いを正確に判断することが出来なくなります。
僕が何を言いたいのか既にお分かりの方もおられると思います。
NOIの基になる数字は総収入（賃料収入）です。賃料設定を高くするとどうなるでしょう？
賃料を高く設定すればするほど、その投資を評価するうえでの様々な局面で投資家に有利な値が導かれることになります。故に、その投資（物件）は優秀でかつ安全という判断をもたらす訳です。
でも、それはその設定された賃料で安定的に入居が確保されればの話です。
「立地が良いから」「将来性が期待できるから」「当社の仕様なら・・・」とか販売会社の後付のロジックに乗ってはいけません。したがって、販売資料に添付されている賃料表を鵜呑みにしてはいけません。
不動産投資は 「本当にこの家賃で大丈夫なの？」という疑いを忘れてはいけません。
賃貸マンション経営は投資です。それに向かうあなたは投資家なのですから。